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En immobilier, contracter un prêt pour mener à bien un projet de grande envergure est courant. Ce procédé est utilisé par les particuliers souhaitant se procurer un bien immobilier que ce soit un immeuble, un appartement ou une maison.
Un prêt immobilier contracté auprès de la banque ou d’une institution financière n’est pas gratuit. Un taux d’intérêt est fixé, permettant de déduire les intérêts correspondant au prêt octroyé.
Ces intérêts sont inclus dans le remboursement qui se fait en suivant des mensualités ou les échéances prévues par le créancier.
La déduction de ces intérêts suit un processus clair. Elle est calculée en fonction du taux d’intérêt du prêt et des mensualités. Elle dépend du régime d’imposition auquel est soumis l’emprunteur.
La déduction des intérêts d’un prêt immobilier n’est pas la même dans le régime réel d’imposition et dans le régime micro-foncier.
Procédure de calcul des intérêts d’emprunt immobilier
Pour se procurer un bien immobilier alors que les moyens financiers ne sont pas suffisants, la banque est une alternative vers laquelle les futurs acquéreurs se tournent. Il est possible de demander un prêt immobilier pour construire un habitat ou pour en acheter.
Lorsque la banque octroie un prêt à un particulier ou une entreprise, elle demande des frais représentant les services fournis.
Il s’agit d’intérêts qui s’appliquent au montant total du prêt immobilier et dont le calcul suit une démarche bien précise. Les prêts immobiliers contractés à la banque sont des prêts amortissables.
Détermination du taux d’intérêts
Le calcul du taux d’intérêts sur le prêt immobilier est une étape permettant de connaître le montant juste du remboursement. Le taux d’intérêt s’applique au montant total du prêt accordé par la banque pour le projet immobilier.
Un taux d’intérêt annuel de 2 %, appliqué à un prêt de 200 000 euros sur un an, donne lieu à un remboursement de 202 000 euros.
Il faut payer 200 000 euros de remboursement et 2 000 euros d’intérêts. C’est la banque qui fixe le pourcentage du taux d’intérêt. La détermination de la valeur du taux s’appuie sur différents critères. Il s’agit de :
- le profil du particulier ou de l’entreprise (emprunteur) : la banque doit s’assurer que l’emprunteur a une source de revenus stables et qu’il est en mesure de rembourser la totalité dans le délai imparti ;
- la durée du remboursement : plus la durée du remboursement sera longue, plus la banque proposera un taux plus élevé ;
- les conditions du marché financier ;
- la concurrence sur le marché avec les autres structures bancaires.
Une fois le taux d’intérêt fixé, une échéance mensuelle est établie pour déterminer le montant des mensualités. Celles-ci comprennent une partie du montant total emprunté et une partie des intérêts dus.
Le montant du remboursement diminue au fil des mois jusqu’au paiement de la totalité du prêt à la date prévue.
Calcul des mensualités
La mensualité représente le montant que l’emprunteur aura à payer par mois, ou selon l’échéance établie, pour solder la totalité de son dû. Plus le montant total emprunté est important, plus le montant des mensualités des premiers mois est élevé.
Le calcul de la mensualité suit la formule suivante :
Mensualité = (Capital emprunté x taux/12) / (1- (1 + taux / 12) exp(– 12 x durée))
Pour un prêt de 150 000 euros sur 20 ans, on a une mensualité de 759 euros.
Calcul des intérêts du prêt immobilier
Il est possible de déterminer le montant des intérêts à partir du moment où on connaît le montant des mensualités et le montant des intérêts.
Le calcul des intérêts du prêt suit la formule suivante :
Intérêts = 12 x nombre d’années pour le prêt x mensualité – montant du prêt
Pour un prêt de 150 000 euros sur 20 ans avec une mensualité de 759 euros pour le premier mois, on a :
Intérêts = 12 × 20 × 759 – 150 000 = 32 160 euros.
Déduction des intérêts d’emprunt immobilier dans le régime réel d’imposition
Les intérêts du prêt immobilier dépendent du régime d’imposition suivi par l’emprunteur (particulier ou une entreprise). Il a le choix entre un régime réel et un régime micro-foncier.
Le prêt immobilier contracté à la banque devra servir à l’acquisition du bien et à sa rénovation. Il peut aussi être utilisé pour d’autres dépenses immobilières.
Dans le régime réel, souvent opté par les entreprises s’engageant dans les investissements locatifs, les intérêts du prêt immobilier peuvent être déduits des revenus.
En dehors des intérêts sur le prêt, d’autres frais sont pris en compte par la banque ou le contribuable : les frais de dossier, les frais de cautionnement et l’assurance emprunteur.
La liste de ces frais est non exhaustive et dépend des banques. Leur prélèvement doit toujours se faire dans le respect des normes de la législation.
Dans le cas où les charges immobilières sont supérieures aux revenus, c’est-à-dire qu’il y a perte, un arrangement peut se faire et les intérêts ne sont pas prélevés.
Il est possible d’évaluer les revenus prochains (généralement sur 10 ans) pour prendre en compte les intérêts d’emprunt immobilier.
Lorsque le bien immobilier est vendu ou s’il y a une cessation de location pour un investissement locatif, on a une non-perception de revenus. Dans ce cas, la banque ne peut pas procéder à une déduction des intérêts sur le prêt immobilier.
La déduction d’intérêts d’un prêt immobilier dans le régime micro-foncier
Dans le régime micro-foncier, les intérêts d’emprunt immobilier ne sont pas déduits. Ils font partie de l’abattement forfaitaire octroyé avec le prêt immobilier et dépendent du type du bien immobilier.
Pour les propriétaires d’un logement vide mis en location et réalisant des revenus d’au moins 15 000 euros, un taux de 30 % est déduit pour combler le prêt immobilier. Les 70 % restants représentent une base qui est imposée sur le total des revenus.
Les biens immobiliers meublés dans le régime micro-foncier font l’objet d’une déduction à hauteur de 50 %. Cela ne peut être effectif que lorsque le propriétaire ou l’investisseur ayant contracté le prêt réalise des revenus d’au moins 72 000 euros.
Ces formalités varient en fonction des situations qui se présentent.
L’imposition au régime réel ou au régime micro-foncier, bien que permettant de simplifier les démarches administratives, n’intervient pas dans les intérêts d’emprunt immobilier. Il est possible de pouvoir déduire des frais forfaitaires à la hauteur des charges immobilières.
Ces régimes ne sont considérés que par les investisseurs ou des entreprises immobilières. Ils ne rentrent pas en compte dans la déduction d’intérêt de prêt immobilier au niveau des banques et des institutions financières.
Que ce soit pour un régime réel ou même micro-foncier, ils sont guidés par le même principe, ne leur permettant pas de faire des déductions du prêt immobilier. Les mensualités ne sont pas prises en compte et il n’y a pas de taux d’intérêt comme pour le cas de la banque.
L’avantage de contracter un prêt immobilier au niveau d’une structure bancaire est le taux d’intérêt fixe et entrant en compte dans le remboursement.
Ce taux est appliqué en tenant compte de l’étude du profil de l’emprunteur, de sa situation financière et de la durée du remboursement.
Plus le délai de remboursement est long, plus le taux appliqué au montant du prêt sera élevé. Il faut ensuite procéder à la détermination des mensualités en tenant compte des échéances établies.
Les investisseurs immobiliers choisissent d’opter pour des régimes forfaitaires. Ils n’appliquent pas de déductions, mais des pourcentages forfaitaires.
